Tre archivi, tre funzioni diverse. Capire dove cercare le informazioni giuste è fondamentale per scoprire e conoscere realmente la situazione di un immobile.
Quando si parla di documenti immobiliari, le funzioni di Catasto, Comune e Conservatoria vengono spesso confuse dai non addetti ai lavori. Del resto, tutti e tre questi organi custodiscono informazioni sulla stessa casa: perché, allora, non basta consultarne uno solo?
Perché ciascuno di essi racconta un pezzo diverso della storia dell’immobile. Una casa può risultare perfettamente aggiornata al Catasto e presentare comunque una difformità urbanistica; oppure essere regolare dal punto di vista edilizio ma gravata da un’ipoteca.
Ecco perché, soprattutto prima di una compravendita o di un intervento edilizio, sapere quale informazione cercare e dove trovarla fa una grande differenza.
Catasto: la carta d’identità fiscale dell’immobile
Il Catasto, gestito dall’Agenzia delle Entrate, identifica e censisce gli immobili presenti sul territorio.
Attraverso una visura catastale puoi conoscere, tra gli altri dati:
- – Foglio, particella e subalterno;
- – Categoria e classe catastale;
- – Consistenza e rendita;
- – Soggetti intestatari catastali.
La planimetria catastale, invece, rappresenta graficamente la distribuzione dell’unità immobiliare.
Devi sapere, però, che il Catasto ha principalmente funzione fiscale e censuaria e non dimostra, da solo, la regolarità urbanistica dell’immobile né la titolarità giuridica del bene.
È proprio da questa distinzione che nascono molti equivoci. Una planimetria catastale perfettamente corrispondente allo stato reale di un immobile, ad esempio, non implica automaticamente che le modifiche siano state autorizzate con il necessario titolo edilizio.
Comune: l’organo di riferimento per pratiche edilizie e urbanistica
Per capire se un immobile è stato costruito e modificato nel rispetto della normativa edilizia bisogna guardare alla documentazione urbanistico-edilizia, generalmente conservata presso l’Ufficio Tecnico del Comune.
Permessi di costruire, vecchie licenze o concessioni, CILA, SCIA, sanatorie e successive varianti permettono al tecnico di ricostruire nel tempo ciò che è stato autorizzato relativamente a un edificio.
Lo stato legittimo dell’immobile può essere ricostruito proprio attraverso questi documenti, secondo quanto previsto dall’articolo 9-bis del DPR 380/2001.
Per questo, una verifica catastale da sola non basta per stabilire se un immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico: il Catasto fotografa la situazione censita dell’immobile, ma è la documentazione conservata in Comune che attesta se la costruzione e le successive modifiche sono state regolarmente autorizzate.
Conservatoria: proprietà, ipoteche e altri diritti sull’immobile
La cosiddetta Conservatoria dei Registri Immobiliari, oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, riguarda invece la storia giuridica dell’immobile.
Attraverso un’ispezione ipotecaria è possibile consultare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative, ad esempio, a:
- – Compravendite e altri trasferimenti;
- – Ipoteche;
- – Pignoramenti;
- – Usufrutti e altri diritti reali;
- – Cancellazioni e modifiche di formalità precedenti.
È qui che si verifica la presenza di eventuali gravami o vicende giuridiche che interessano l’immobile, informazioni che non comparirebbero in una semplice visura catastale.
Un esempio pratico per capire la differenza tra Catasto, Comune e Conservatoria
Immagina un appartamento nel quale, nel corso degli anni, sono state eseguite modifiche interne.
La planimetria catastale potrebbe riportare correttamente l’attuale distribuzione degli spazi ma questo dato, da solo, non consente di stabilire se tali modifiche siano state effettuate sulla base di un titolo edilizio valido. Per verificarlo, occorre la documentazione urbanistico-edilizia conservata in Comune.
Allo stesso tempo, un immobile regolare dal punto di vista catastale e urbanistico può essere interessato da ipoteche, pignoramenti o altri gravami, che emergono dai Registri Immobiliari.
Catasto, Comune e Conservatoria non sono intercambiabili: ciascun archivio risponde a una domanda diversa e solo una lettura coordinata delle informazioni consente di ottenere un quadro davvero completo dell’immobile.
Più informazioni, meno sorprese
Ogni verifica restituisce una fotografia diversa dello stato dell’immobile:
- – Il Catasto ne riporta i dati censuari,
- – Il Comune permette di ricostruirne la storia urbanistico-edilizia,
- – La Conservatoria ne evidenzia gli aspetti giuridici.
Mettere insieme queste informazioni consente di avere un quadro completo e affidabile prima di prendere decisioni importanti.
È proprio nell’interpretazione e nel confronto dei documenti che il controllo tecnico assume valore. Una discordanza può essere un semplice mancato aggiornamento oppure il segnale di una situazione che richiede ulteriori approfondimenti.
Nel cuore di Pisa, lo Studio Tecnico Bazzichi affianca proprietari e acquirenti nella verifica tecnica e documentale degli immobili, ricostruendone la situazione prima che eventuali criticità emergano durante una compravendita, una successione o l’avvio dei lavori.
Devi verificare la documentazione di un immobile? Contattaci: partire da informazioni solide è il primo passo per decidere con maggiore sicurezza.