Il cambio di destinazione d’uso di un immobile può risultare un’operazione complessa se non si hanno le giuste informazioni.
Scopriamo quando servono i permessi e quali sono i documenti necessari.
Effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile significa modificare le finalità di utilizzo dell’unità immobiliare.
Ad esempio, può sorgere la necessità di far passare un immobile con destinazione d’uso residenziale a una destinazione commerciale o viceversa.
Al riguardo ci sono normative specifiche che regolano e determinano i casi in cui è possibile effettuare il cambio e i documenti utili per portare a buon fine l’operazione.
Inoltre, come vedremo tra poco, il mutamento avviene chiedendo prima il permesso al Comune e, solo successivamente, avverrà l’aggiornamento relativo alla parte fiscale e catastale.
Se il processo non viene eseguito correttamente, qualsiasi intervento effettuato sull’immobile che non rispetta le normative sarà considerato abuso edilizio e perciò sanzionabile amministrativamente.
Per questo è importante capire quali documenti occorrono per procedere e quando servono i permessi.
Quando servono i permessi per il cambio di destinazione d’uso?
Quando si decide di modificare la destinazione d’uso di un immobile si deve innanzitutto procedere su un livello urbanistico, richiedendo al Comune eventuali permessi.
I casi in cui si rende necessario ottenere il permesso da parte del Comune riguardano i cambiamenti di destinazione urbanisticamente rilevanti.
Cosa significa? Si parla di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante quando si va a modificare la categoria funzionale.
Come abbiamo già chiarito nell’articolo Quando si può cambiare la destinazione d’uso di un immobile?, la normativa definisce le seguenti categorie:
- residenziale: tutti gli immobili ad uso abitativo, adibiti quindi ad abitazione, studio professionale o affittacamere.
- industriale e artigianale: imprese edili, laboratori e altri immobili a destinazione industriale.
- commerciale e depositi: sono inclusi in questa categoria negozi, mercati, ristoranti, bar e piccola/grande distribuzione.
- turistico-ricettiva: come alberghi o residence.
- direzionale e di servizio: come banche o altre tipologie di servizi.
- agricola.
Se si rimane all’interno della stessa categoria funzionale si parla di cambio di destinazione urbanisticamente non rilevante, e non occorre nessun permesso da parte del Comune (salvo che la legge regionale o lo strumento urbanistico applicabile non dispongano diversamente).
Inoltre il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.
Invece nel caso in cui si vada ad effettuare un cambio di categoria, con o senza lavori edilizi, qualsiasi sia l’entità dei lavori si dovrà necessariamente richiedere i permessi, dato che si va ad effettuare una modifica dell’organismo edilizio.
I titoli edilizi richiesti- Regione Toscana
Riportiamo di seguito i titoli edilizi richiesti per il cambio di destinazione d’uso in base alla Legge regionale del 10 novembre 2014, n. 65.
Mutamento senza opere
– Attività libera/CILA – per mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale salva la possibilità per i Comuni di subordinarli a CILA attraverso la disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui all’articolo 98 ;
– Permesso di costruire o SCIA in alternativa – per mutamenti urbanisticamente rilevanti (con passaggio ad una diversa categoria di destinazione d’uso) qualora ricadenti all’interno delle zone “A” di cui al DM 1444/68 o ad esse assimilate dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica.
Mutamento con opere
– CILA – per mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria (non comportanti modifica delle parti strutturali e non ricadenti nella zona “A”) o mutamenti urbanisticamente rilevanti nell’ambito degli interventi di restauro e risanamento conservativo (non comportanti modifica delle parti strutturali e non ricadenti nella zona “A”);
– SCIA – mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria (comportanti modifica delle parti strutturali e non ricadenti nella zona “A”) o mutamenti urbanisticamente rilevanti nell’ambito degli interventi di restauro e risanamento conservativo (comportanti modifica delle parti strutturali e non ricadenti nella zona “A”) e gli interventi di ristrutturazione edilizia conservativa (non ricadenti nella zona “A”);
– Permesso di costruire/Scia in alternativa – per tutti i mutamenti urbanisticamente rilevanti (con passaggio ad una diversa categoria di destinazione d’uso) qualora ricadenti all’interno delle zone “A” di cui la DM 1444/68 o ad esse assimilate dagli strumenti comunali di pianificazione urbanistica.
Dopo aver ottenuto (quando necessario) l’autorizzazione da parte del Comune di riferimento, si passerà ad effettuare un aggiornamento anche all’Ufficio del Catasto dove verrà registrata la modifica e, di conseguenza, verranno calcolati i valori catastali.
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