Molti proprietari scoprono l’esistenza di difformità urbanistiche o catastali solo al momento della vendita. Ecco quali controlli fare per evitare sorprese.
Acquistare una casa non significa automaticamente avere la certezza che sia perfettamente in regola sotto il profilo urbanistico e catastale. Anzi, soprattutto negli immobili acquistati molti anni prima, non è raro che emergano difformità mai rilevate o modifiche eseguite senza le necessarie autorizzazioni.
Spesso il problema si manifesta nel momento meno opportuno: durante una vendita, una richiesta di mutuo, una ristrutturazione o una successione. Per questo motivo è utile verificare periodicamente la situazione dell’immobile e accertarsi che lo stato di fatto corrisponda a quanto risulta negli archivi pubblici.
Vediamo quali controlli effettuare e perché una verifica preventiva può evitare costi, ritardi e complicazioni future.
Il falso mito: “Ho fatto il rogito, quindi è tutto in regola”
Una delle convinzioni più diffuse tra i proprietari è che la stipula dell’atto notarile garantisca automaticamente la piena regolarità dell’immobile.
In realtà non è così.
Il notaio verifica la documentazione disponibile e raccoglie le dichiarazioni delle parti, ma non effettua sopralluoghi tecnici né controlla direttamente che lo stato reale dell’abitazione corrisponda ai progetti depositati in Comune.
Per questo motivo può accadere che una casa acquistata regolarmente presenti difformità urbanistiche risalenti anche a molti anni prima dell’acquisto.
Conformità urbanistica e conformità catastale: qual è la differenza?
Conformità urbanistica
Riguarda la corrispondenza tra l’immobile esistente e i titoli edilizi depositati presso il Comune: licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire, CILA o SCIA presentate nel tempo.
È questo l’aspetto più importante per determinare lo stato legittimo dell’immobile, come previsto dall’art. 9-bis del DPR 380/2001.
Conformità catastale
Riguarda invece la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e la reale configurazione della casa.
È bene ricordare che il Catasto ha finalità prevalentemente fiscali: una planimetria catastale corretta non garantisce automaticamente la conformità urbanistica dell’immobile.
L’importanza dell’accesso agli atti
Per sapere se una casa è davvero in regola non basta consultare una visura catastale: occorre recuperare e analizzare la documentazione edilizia presente negli archivi comunali attraverso una pratica di accesso agli atti.
Questo consente di verificare:
- – Il progetto originariamente autorizzato;
- – Eventuali successive modifiche regolarmente approvate;
- – La presenza di pratiche edilizie mancanti;
- – Eventuali difformità rispetto allo stato attuale.
Solo confrontando i documenti comunali con il rilievo dello stato di fatto è possibile accertare la reale conformità urbanistica dell’immobile.
Tuttavia, se ottenere questi documenti dal Comune è diritto di ogni cittadino, saperli interpretare in modo sicuro richiede competenza ed esperienza.
Modifiche interne eseguite negli anni
Molte difformità possono nascere dall’errata gestione di interventi apparentemente banali realizzati nel corso degli anni.
Tra i casi più frequenti troviamo:
- – Abbattimento di un tramezzo per creare un open space;
- – Spostamento di porte o pareti interne;
- – Realizzazione di un secondo bagno;
- – Trasformazione di ripostigli o locali accessori.
In passato questi lavori venivano spesso eseguiti senza alcuna pratica edilizia. Oggi, però, possono creare seri problemi durante una compravendita o una richiesta di mutuo.
In molti casi è possibile regolarizzare la situazione attraverso una pratica in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme alle normative urbanistiche.
Prima di dare per scontato che un vecchio lavoro sia regolare, o peggio, di provare a ripristinarlo senza titoli, è indispensabile una diagnosi tecnica. Solo un rilievo geometrico strumentale può attestare che lo stato reale dell’immobile coincide con i progetti in archivio.
Non tutte le difformità sono abusi edilizi
Una verifica tecnica non serve soltanto a individuare eventuali problemi ma anche a riconoscerne l’entità, classificandoli talvolta nelle cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive.
La normativa attuale riconosce infatti ampi margini di tolleranza per discrepanze relative a misure, altezze, distacchi, cubatura o finiture esecutive che non compromettono la regolarità dell’immobile.
Per questo è fondamentale affidarsi a un tecnico esperto capace di valutare se la difformità rientri nei nuovi parametri di tolleranza di legge o se richieda una sanatoria, evitando inutili allarmismi.
Perché verificare la conformità prima di vendere?
Negli ultimi anni, le verifiche effettuate dai periti delle banche sono diventate sempre più rigorose.
Anche una piccola difformità urbanistica può rallentare o bloccare:
- – La concessione di un mutuo;
- – Una surroga;
- – Una compravendita immobiliare;
- – Una pratica di ristrutturazione.
Intervenire prima che emerga il problema consente di affrontare eventuali regolarizzazioni con tempi e costi più contenuti.
Un controllo che può fare la differenza
Una verifica preventiva della conformità permette di conoscere con precisione la situazione catastale e urbanistica del proprio immobile, individuare eventuali criticità e pianificare per tempo le soluzioni più appropriate.
Mettersi al sicuro non significa fare supposizioni basandosi sulla propria memoria o su vecchie carte catastali. Proteggere il valore della propria casa richiede una Due Diligence professionale.
Lo Studio Tecnico Bazzichi supporta i proprietari nell’accesso agli atti, nella verifica dello stato legittimo degli immobili, nel controllo delle conformità e nella gestione di eventuali pratiche di sanatoria.
Se desideri capire se la tua casa è realmente in regola o stai programmando una vendita, contattaci per una verifica tecnica preliminare e affronta ogni decisione con maggiore serenità e consapevolezza.