La planimetria catastale non corrisponde allo stato reale di un immobile? Ecco perché è importante correggerla subito e come procedere.
Se stai vendendo o acquistando un immobile, uno degli aspetti da verificare con maggiore attenzione è proprio la conformità della planimetria catastale. Può capitare di scoprire che quanto depositato al Catasto non corrisponda allo stato reale dell’edificio, implicando rallentamenti o addirittura il blocco della compravendita.
In questo articolo faremo luce su cos’è un allineamento catastale, perché si verificano difformità nelle planimetrie e, soprattutto, quali passaggi seguire per risolvere velocemente il problema.
Cos’è l’allineamento catastale e perché è importante
L’allineamento catastale è il processo di verifica e aggiornamento delle informazioni e della planimetria di un immobile presenti negli archivi del Catasto, in modo che corrispondano perfettamente allo stato reale dell’edificio.
Questo è un passaggio di fondamentale importanza, poiché garantisce la regolarità tecnica e giuridica dell’immobile, indispensabile per procedere con la compravendita, la richiesta di un mutuo o una dichiarazione di successione. Far sì che le informazioni e la planimetria siano sempre aggiornati ti aiuterà ad evitare problemi legali e burocratici, oltre che ad accelerare le tempistiche delle pratiche.
Planimetria catastale non aggiornata: le cause principali
Data la sua importanza, viene spontaneo domandarsi perché una planimetria catastale possa risultare non conforme allo stato reale dell’immobile. Le ragioni principali rappresentano scenari tutt’altro che insoliti, come:
- Modifiche interne non dichiarate: nel corso degli anni possono essere stati svolti alcuni interventi edilizi, come la demolizione di un muro interno o la creazione di un secondo bagno, senza avere però aggiornato le planimetrie catastali dopo la fine dei lavori;
- Errori originali nella redazione della planimetria: oggi la tecnologia ci assiste e ci permette di lavorare con più precisione, arginando il più possibile l’“errore umano”; è possibile che disegni tecnici depositati in passato fossero poco accurati e riportassero alcune discrepanze rispetto alle reali caratteristiche dell’immobile;
- Frazionamenti o fusioni non registrati: nel caso in cui un immobile sia stato diviso in più unità o più unità siano state unite tra loro, senza un’adeguata e tempestiva comunicazione al Catasto.
Qualunque sia la ragione, la mancata conformità catastale di un immobile può dare luogo a criticità in grado di compromettere trattative di compravendita o iter di approvazione di mutui.
Come aggiornare una planimetria catastale non conforme
Se hai riscontrato che la planimetria del tuo immobile non corrisponde alla realtà, non disperare: la situazione può essere risolta in modo lineare, purché venga gestita con competenza e rapidità. Ecco alcune indicazioni:
1. Affidarsi a un tecnico per una verifica preliminare
La prima cosa da fare è contattare un professionista esperto e fidato – come un geometra, un ingegnere o un architetto – che eseguirà un sopralluogo per rilevare tutte le modifiche attuate nel tempo rispetto al disegno originale.
Questo passaggio è fondamentale per individuare correttamente le anomalie e definire un piano d’azione adeguato.
2. Valutazione delle pratiche edilizie necessarie
Una volta chiarite le difformità, l’esperto a cui ti sei rivolto ti illustrerà quali interventi amministrativi e burocratici saranno necessari. Potrebbero servire pratiche edilizie preventive (come una CILA o una SCIA) per sanare le modifiche eseguite in passato senza le giuste autorizzazioni comunali.
3. Dichiarazione della variazione catastale (DOCFA)
Dopo avere eseguito gli interventi prestabiliti, il tecnico incaricato procederà alla predisposizione di un atto di aggiornamento, il DOCFA – Documento Catasto Fabbricati.
Questa pratica, a carico del proprietario dell’immobile, consentirà l’aggiornamento ufficiale della planimetria catastale presso gli archivi dell’Agenzia delle Entrate, risolvendo definitivamente il problema.
Perché avere un professionista al tuo fianco
Come abbiamo visto, l’allineamento catastale è un processo delicato che richiede una conoscenza approfondita delle normative urbanistiche e catastali vigenti.
Tentare di gestire queste operazioni autonomia (ove possibile) può risultare rischioso, oltre che complesso e stressante: eventuali errori nella gestione delle pratiche possono aggravare la situazione e farti perdere ulteriormente tempo e risorse.
Lo Studio Tecnico Bazzichi è l’alleato ideale per affrontare e risolvere agevolmente questo tipo di sfide. Avrai al tuo fianco una squadra di professionisti esperti che ti accompagnerà passo dopo passo nei tuoi progetti, nel pieno rispetto delle normative.
Se hai riscontrato discrepanze nella planimetria del tuo immobile, contattaci: siamo pronti a offrirti i nostri migliori consigli per risolvere efficacemente il problema.
Geom. Maurizio Bazzichi